OTS: Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e.V. / Pfandbriefbanken weiten ...

Pfandbriefbanken weiten Immobilienneugeschäft und Emissionsvolumen im

Geschäftsjahr 2025 aus

Berlin / Frankfurt am Main (ots) -

- Wohn- und Gewerbeimmobilien verzeichnen Preisanstiege

- Zuwächse bei Pfandbrief-Absatz und -Umlauf

- Basel III: vdp fordert punktuelle Anpassungen

Für die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen

Institute verlief das Geschäftsjahr 2025 erfreulich: Trotz des anspruchsvollen

Marktumfelds konnten sie die Vergabe neuer Immobiliendarlehen sowie ihr

Pfandbriefvolumen ausweiten. Ausschlaggebend war dafür zum einen, dass die

Erholungsphase an den Immobilienmärkten ganzjährig anhielt. Zum anderen stießen

Pfandbriefe investorenseitig weiter auf große Nachfrage.

"AngesichtsderzahlreichenKrisenundgeopolitischen Konflikte haben die

vdp-Mitgliedsinstitute das Geschäftsjahr 2025 erfolgreich bewältigt."

Gero Bergmann

Auf der heutigen Jahrespressekonferenz des Verbands hob vdp-Präsident Gero

Bergmann hervor, dass die Herausforderungen für die gesamte Volkswirtschaft in

den vergangenen Jahren stark gestiegen seien, dies gelte auch für die

Finanzwirtschaft. Vor diesem Hintergrund hätten die vdp-Mitgliedsinstitute das

Geschäftsjahr 2025 erfolgreich bewältigt. Profitiert hätten sie von der

positiven Entwicklung der für das Pfandbriefgeschäft relevanten Märkte: Der

Immobilienmarkt in Deutschland habe - nach der abrupten Zinswende - seine 2024

begonnene Erholungsphase auch im Jahr 2025 fortgesetzt. Die Preise seien stetig

gestiegen, jedoch deutlich weniger dynamisch als in der Niedrigzinsphase. Das

Immobilienfinanzierungsgeschäft habe deutliche Zuwächse im Berichtsjahr

erfahren, so Bergmann. Auch für den Pfandbriefmarkt sei 2025 ein gutes Jahr

gewesen: "Sowohl der Pfandbrief-Absatz als auch der -Umlauf haben spürbar

zugelegt."

Mit Verweis auf die jüngsten geopolitischen Eskalationen äußerte sich Bergmann

zum Ausblick auf das Gesamtjahr 2026 vorsichtig: Der Krieg im Iran habe nicht

nur die ohnehin schon hohe Unsicherheit im Markt verstärkt, sondern wirke sich

auch negativ auf Inflation und Wirtschaftswachstum aus. "Genauso gut, wie unsere

Mitgliedsinstitute mit den Krisen in den vergangenen Jahren umgegangen sind,

werden sie auch die aktuell schwierigen Rahmenbedingungen zu meistern wissen."

"Aus heutiger Sicht ist nach wie vor mit leicht steigenden Preisen im Jahr 2026

zu rechnen."

Gero Bergmann

Für den weiteren Verlauf der Immobilienpreise und der Vergabe neuer

Immobiliendarlehen komme es stark auf die zukünftige Entwicklung der Baukosten

und Zinskonditionen an. "Aus heutiger Sicht ist nach wie vor mit leicht

steigenden Preisen im Jahr 2026 zu rechnen." Die Geschäftsaussichten für die

Pfandbriefbanken seien auch im laufenden Jahr grundsätzlich positiv.

- Entwicklungen am Immobilienmarkt

Wohnimmobilienpreise nähern sich Rekordniveau von 2022

Im Jahr 2025 verteuerten sich Immobilien in Deutschland von Quartal zu Quartal:

Im Schlussquartal wies der vdp-Immobilienpreisindex einen Anstieg um 4,0 %

gegenüber dem Vorjahreszeitraum aus. Treiber dieser Entwicklung waren erneut die

Preise für Wohnimmobilien, für die innerhalb eines Jahres deutschlandweit ein

Plus von 4,2 % zu Buche stand, in den Top 7-Städten belief sich der Zuwachs auf

4,7 %. Etwas geringer, um durchschnittlich 3,5 %, stiegen hingegen bundesweit

die Gewerbeimmobilienpreise, die sich aus Büro- und

Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen.

"Die Preise für von Banken finanzierte Büros haben 2025 die Bodenbildung

abgeschlossen und sich wieder leicht positiv entwickelt."

Gero Bergmann

Der 2024 begonnene Aufwärtstrend der Immobilienpreise in Deutschland habe sich

im vergangenen Jahr fortgesetzt, unterstrich Bergmann. "Inzwischen sind die

Preise für Wohnimmobilien nicht mehr weit von ihrem im Sommer 2022 erreichten

Rekordniveau entfernt." Aufgrund des immer größeren Mangels an Wohnraum seien

weiter steigende Wohnimmobilienpreise und Mieten zu erwarten. Bei

Gewerbeimmobilienpreisen sei ebenfalls eine anhaltende Aufwärtsentwicklung zu

beobachten - diese verlaufe allerdings gedämpfter als bei den Preisen für

Wohnobjekte. Als Begründung führte er die deutlich stärkere Abhängigkeit des

Büro- und Einzelhandelsimmobilienmarkts von der allgemeinen

Wirtschaftsentwicklung an. "Die Preise für von Banken finanzierte Büros haben

2025 die Bodenbildung abgeschlossen und sich wieder leicht positiv entwickelt."

Für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes sei ausschlaggebend,

wie sich die Homeoffice-Quote und der zunehmende Einsatz von KI-Tools auf die

Flächennachfrage auswirkten. "Aktuell gehen wir von einer weiteren

Ausdifferenzierung des Büromarktes aus: Top-Immobilien mit hoher

Energieeffizienz in gefragten Lagen werden weiterhin Preis- und Mietzuwächse

verzeichnen. Ältere Objekte in der Peripherie mit höherem Energieverbrauch

werden es zunehmend schwerer haben, Interessenten zu finden", so Bergmann. "Wer

den Büromarkt pauschal negativ bewertet, verkennt die starke Nachfrage nach

modernen Objekten in A-Lagen mit hervorragendem Energie-Profil."

Deutlicher Zuwachs an Darlehenszusagen

Die Pfandbriefbanken reichten 2025 spürbar mehr Immobiliendarlehen aus als im

Vorjahr: Das Finanzierungsvolumen zog um 15,7 % auf 148,6 Mrd. Euro an und

profitierte dabei vor allem von der positiven Entwicklung bei der Vergabe von

Wohnimmobiliendarlehen: Während die Zusagen für Gewerbeimmobilien im

Berichtsjahr um 12,9 % auf 56,0 Mrd. Euro zulegten, erhöhte sich das

Wohnimmobilienfinanzierungsgeschäft um 17,5 % auf 92,6 Mrd. Euro. Mit einem

Anteil von 79 % entfiel der weit überwiegende Anteil des Finanzierungsvolumens

unverändert auf Objekte in Deutschland.

"Die gestiegene Darlehensvergabe für Wohnimmobilien betrifft allmählich auch

wieder den äußerst wichtigen Wohnungsneubau."

Gero Bergmann

Bergmann betonte, dass im vergangenen Jahr nahezu alle Objektklassen eine höhere

Finanzierungsnachfrage verzeichnet hätten. Besonders erfreulich sei: "Die

gestiegene Darlehensvergabe für Wohnimmobilien betrifft nicht nur

Bestandsobjekte, sondern allmählich auch wieder den äußerst wichtigen

Wohnungsneubau." Auch die Zahl der Baugenehmigungen habe zugenommen, und

Privathaushalte hätten wieder häufiger den Entschluss gefasst, sich Wohneigentum

anzuschaffen. Positiv sei ferner, dass die Politik erste Initiativen zu

Deregulierung und Beschleunigung in der Wohnungspolitik gestartet habe. Jetzt

komme es darauf an, wie schnell die Reformen in die Praxis überführt würden -

und wie schnell sich die Kommunen als Entscheider vor Ort auf diese Neuerungen

einließen.

Weitere Maßnahmen seien erforderlich, um den Wohnungsmarkt entscheidend

anzukurbeln. "Die Förderung des Erwerbs von Wohneigentum und staatliche

Bürgschaften für Unternehmen, die in großem Stil neuen Wohnraum schaffen, haben

das Potenzial, echte Gamechanger zu werden." Als Irrweg bezeichnete Bergmann die

Idee einer neuen staatlichen Wohnungsbaugesellschaft auf Bundesebene. "Statt

eine neue Institution zu schaffen, die mit den gleichen Herausforderungen wie

private Akteure zu kämpfen hätte, sollten die seit langem diskutierten

regulatorischen Reformen zur Belebung des Wohnungsmarktes nun endlich konsequent

und schnell umgesetzt werden."

- Aktuelle Regulierungsthemen

"Regulatorische Wende ist eingeläutet"

Dass zuletzt immer häufiger Stimmen aus Politik und Aufsicht zu hören sind, die

sowohl einen Abbau der Bürokratie als auch eine Simplifizierung bzw.

Konsolidierung der Regulierungsmaßnahmen ankündigen, wird vom vdp begrüßt. "Mit

den ersten erfolgten Korrekturen, beispielsweise bei den

Sustainable-Finance-Regeln, ist die regulatorische Wende eingeläutet", sagte

vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Deren bisherige Wirkung sei allerdings

noch begrenzt.

"Regulatorische Vorgaben sind häufig ausufernd, komplex und in sich nicht

konsistent."

Jens Tolckmitt

Angesichts der zahlreichen regulatorischen Vorgaben, die häufig ausufernd,

komplex und in sich nicht konsistent seien, betonte er: "Von der überbordenden

Regulierung werden Banken und Kreditnehmer weiterhin stark belastet. Denn sie

verteuert Kredite."

Basel III: Einfrieren des Output-Floor dringend geboten in Europa

Während in Europa unverändert eine strikte Umsetzung der Basel III-Regeln

verfolgt wird, lockern die USA ihre Bankenregulierung und weichen damit bewusst

von Basel III ab. Geringere Eigenkapitalanforderungen und weniger komplexe

Regeln sollen laut veröffentlichtem FED-Umsetzungsvorschlag die Kreditvergabe in

den USA stärken und das dortige Wirtschaftswachstum fördern. Je nach

Institutsgröße seien Entlastungen von rund 5 bis knapp 8 % vorgesehen, kündigte

die FED an. "Die USA verabschieden sich damit faktisch von dem Ziel, das

speziell die europäischen Aufsichtsbehörden stets ausgegeben hatten: einem

einheitlichen globalen Regulierungsstandard. Stattdessen priorisieren die USA

nun die Wettbewerbs- und Leistungsfähigkeit ihrer Banken im Interesse der

US-amerikanischen Volkswirtschaft", betonte Tolckmitt.

Er ergänzte, dass es auch in anderen Rechtsräumen wie Großbritannien und Kanada

zu Abweichungen beim Basel III-Regelwerk komme. Vor diesem Hintergrund sei das

beharrliche Festhalten in Europa an den Eigenkapitalvorgaben nicht

nachvollziehbar. "Die Robustheit des Bankensystems, die gute Kapitalisierung und

Liquiditätsausstattung der europäischen Banken wurden von Politik und Aufsicht

wiederholt bestätigt", so Tolckmitt. Dennoch drohten durch Basel III bis 2032

deutliche Mehrbelastungen beim Eigenkapital von bis zu 20 %, in Einzelfällen

auch noch höher - bemerkenswerterweise gerade in eher risikoarmen

Geschäftsfeldern.

"Der Output-Floor muss auf seinem Ursprungsniveau von 50 % eingefroren werden."

Jens Tolckmitt

Er stellte klar: "Die Pfandbriefbanken fordern kein grundsätzliches Abrücken von

Basel III, wohl aber gezielte Anpassungen." Denn ein anhaltendes Hochlaufen der

Eigenkapital-Anforderungen über weitere sechs Jahre wie vorgesehen sei

kontraproduktiv. Besonders im Fokus steht für den vdp die Untergrenze für die

Eigenkapitalanforderungen an Banken: "Der Output-Floor muss auf seinem

Ursprungsniveau von 50 % eingefroren werden, um weitere unsachgemäße

Kapitalbelastungen zu vermeiden." Zudem machen sich die Pfandbriefbanken dafür

stark, dass nachweislich sichere Wohnimmobilienkredite dauerhaft privilegiert

und Projektentwicklungen, die sogenannten ADC-Finanzierungen, die zum Beispiel

den Wohnungsneubau und die energetische Sanierung finanzieren, nicht mit

prohibitiv hohen Risikogewichten belastet werden.

Diese punktuellen Anpassungen am Basel III-Regelwerk würden die

Leistungsfähigkeit der Banken erhöhen und so dringend benötigte Investitionen in

den Wohnungsbau, in den Klimaschutz und in die Infrastruktur erleichtern, merkte

Tolckmitt an. Er regte einen pragmatischeren Regulierungsansatz nach US-Vorbild

an: sach- und risikogerecht und die Leistungsfähigkeit von Banken

berücksichtigend. Ansonsten sei zu befürchten, dass Bankgeschäft noch mehr als

bisher in weniger regulierte Bereiche abwandere - eine Entwicklung, die nach

nunmehr 17 Jahren einseitiger Dauerregulierung zunehmend auch den Aufsehern

auffalle und mit wachsender Besorgnis beobachtet werde.

Sustainable-Finance-Regulierung: Es mangelt weiter an Praxistauglichkeit

Die Pfandbriefbanken erkennen an, dass die EU-Kommission ihrer Ankündigung, die

europäische Sustainable-Finance-Regulierung entschlacken zu wollen, Taten folgen

ließ. Die beschlossene Vereinfachung der Offenlegung sei ein wichtiger erster

Schritt gewesen, bekräftigte Tolckmitt. Doch Inkonsistenz zwischen den

Berichtspflichten der Realwirtschaft und der Bankenregulierung führe zu

Datenlücken. Um Investitionen - insbesondere in den Gebäudebestand - nicht

auszubremsen, müssten die Kriterien zur Einstufung "grüner" Gebäude noch

deutlich praxistauglicher werden.

"Die Anwendbarkeit der Taxonomie-Kriterien in der Praxis muss sich spürbar

verbessern."

Jens Tolckmitt

Mit Blick auf die kürzlich erfolgte Konsultation zur EU-Taxonomie kritisierte

er, dass das Ziel einer breiteren Anwendung und höheren Marktakzeptanz dieses

Rahmenwerks in der Immobilienfinanzierung weiterhin verfehlt werde. Als Gründe

führte er u. a. an, dass in der Taxonomie Datenverfügbarkeiten und Prozesse in

der Kreditwirtschaft nicht berücksichtigt würden.

Er forderte gezielte Nachjustierungen bei den Kriterien: "Die Anwendbarkeit der

Taxonomie in der Praxis muss sich spürbar verbessern." Eine zentrale

Voraussetzung sei dabei, die in der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) vorgesehene

Umsetzungsfrist für Neubau-Standards (bis 2030) einzuhalten und nicht auf 2027

vorzuziehen. Regulierung und Prüfpflichten sollten stärker an den Prinzipien von

Wesentlichkeit und Proportionalität ausgerichtet werden. Aus Sicht der

Pfandbriefbanken ist es außerdem entscheidend, dass die Taxonomie-Prüfung

einmalig zum Zeitpunkt der Kreditvergabe auf Basis dann vorhandener Dokumente

wie Energieausweis oder Renovierungspass erfolgen kann.

- Entwicklungen am Pfandbriefmarkt

Pfandbrief-Umlauf steigt auf 410,9 Mrd. Euro

Der Pfandbriefmarkt präsentierte sich 2025 abermals robust und diente den

vdp-Mitgliedsinstituten als stets nutzbare Refinanzierungsquelle. Der

Pfandbrief-Umlauf erhöhte sich im Berichtsjahr um 11,4 Mrd. Euro bzw. 2,9 % auf

410,9 Mrd. Euro. Dabei kletterte der Umlauf der Hypothekenpfandbriefe erstmals

über die Schwelle von 300 Mrd. Euro (304,1 Mrd. Euro nach 298,4 Mrd. Euro im

Jahr 2024). Auch der Umlauf Öffentlicher Pfandbriefe legte zu: um 5,6 % auf

106,8 Mrd. Euro.

Der Pfandbrief-Absatz nahm 2025 von 57,3 auf 66,8 Mrd. Euro zu, ein Plus von

16,6 %. Zu diesem Anstieg trugen sowohl Hypotheken- als auch Öffentliche

Pfandbriefe bei, deren Absatz um 10,1 % bzw. 35,1 % stieg. Mit einem

Emissionsvolumen von 31 Mrd. Euro erzielten Benchmark-Pfandbriefe (mit Volumina

von mindestens 500 Mio. Euro) ihr drittbestes Absatz-Ergebnis in den vergangenen

zehn Jahren.

Nachhaltige Emissionen: Mangel an geeigneten Deckungsmassen

Die Entwicklung nachhaltiger Pfandbriefe verlief divergent: Während deren

Emissionsvolumen von 7,1 auf 4,7 Mrd. Euro zurückging, stieg deren Umlauf von

30,5 auf 33,0 Mrd. Euro. Das Interesse unserer Mitgliedsinstitute, nachhaltige

Pfandbriefe zu emittieren, sei weiterhin stark ausgeprägt. Es mangele jedoch an

Deckungsmassen, die die hohen Ansprüche an die Emission Grüner und Sozialer

Pfandbriefe erfüllten, sagte Bergmann.

"Mit einer Ausweitung der Beleihungsgrenze auf 80 % könnte der Pfandbrief sein

Potenzial für Wohnungsbau und -erwerb noch besser entfalten."

Gero Bergmann

"Der Pfandbrief stellt seine traditionelle Krisen-Resilienz unverändert unter

Beweis", betonte Bergmann. Das Produkt habe seine Rolle als Stabilitätsanker für

die Pfandbriefbanken und die Immobilienfinanzierung erneut eindrucksvoll

unterstrichen. Abschließend kündigte er an, dass sich der vdp bei der

anstehenden Novellierung des Pfandbriefgesetzes dafür einsetzen werde, die

Beleihungsgrenze für Wohnimmobilien-Kredite auf 80 % auszuweiten - so wie es in

vielen anderen europäischen Staaten schon längst Realität sei. Damit würde der

Pfandbrief sein Potenzial für Wohnungsbau und Wohnungserwerb noch besser

entfalten können, bekräftigte er. "Unser Ziel ist es, mittels der Novelle den

Pfandbrief generell noch sicherer und attraktiver zu machen, die

Wettbewerbsfähigkeit deutscher Emittenten zu stärken und gleichzeitig das

Potenzial für die Wohnraumfinanzierung zu verbessern."

Mit der Entwicklung auf dem Pfandbriefmarkt zu Beginn des Jahres 2026 zeigte

sich Bergmann zufrieden, auch wenn das hohe Emissionsniveau des Vorjahres nicht

erreicht werden konnte. Mit 20,8 Mrd. Euro lag das Volumen der von

vdp-Mitgliedsinstituten in den ersten drei Monaten emittierten Pfandbriefe 11 %

unter dem Volumen des außergewöhnlich emissionsstarken Vorjahreszeitraums.

- Mitgliederentwicklung im Verband

Dem vdp gehören wie im Vorjahr 52 Mitgliedsunternehmen an, die insgesamt einen

Marktanteil von knapp 96 % am gesamten Pfandbriefumlauf auf sich vereinen. Eine

Übersicht über die Mitgliedsinstitute ist hier zu finden:

https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/verband/mitgliedschaft/mitglieder.html

Über den Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp)

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ist einer der fünf Spitzenverbände

der Deutschen Kreditwirtschaft. Er repräsentiert die bedeutendsten

Kreditinstitute für die Wohn- und Gewerbeimmobilienfinanzierung sowie für die

Kommunal- und Staatsfinanzierung. Der vdp setzt sich dafür ein, dass der

Pfandbrief weiterhin erfolgreich bleibt, und vertritt die pfandbriefspezifischen

Interessen seiner Mitgliedsinstitute gegenüber Gesetzgebern, Aufsicht und

Märkten auf nationaler und internationaler Ebene.

Pressekontakt:

Carsten Dickhut

T +49 30 20915-320

E mailto:dickhut@pfandbrief.de

Horst Bertram

T +49 30 20915-380

E mailto:bertram@pfandbrief.de

Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/29608/6260398

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