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Deutscher Investmentmarkt in der ersten Jahreshälfte mit leichtem

Umsatzplus

Frankfurt/Main (ots) - Für den deutschen Immobilieninvestmentmarkt wird im

ersten Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen von rund 16,6 Mrd. EUR registriert.

Damit wurde das Ergebnis aus der Vorjahresperiode um 5 % übertroffen. In einem

Markt, für den insgesamt eine Seitwärtsbewegung konstatiert werden kann, bleibt

das Wohnsegment mit einem leichten Umsatzminus von knapp 3 % und einem

Investmentvolumen von 4,4 Mrd. EUR die stärkste Assetklasse. Für den

Gewerbeimmobilienmarkt (12,3 Mrd. EUR) wird ein Umsatzplus von 8 % registriert.

Mit deutlich mehr als 700 Transaktionen war es das von der Abschlussdynamik her

stärkste erste Halbjahr seit 2022. Dies ergibt die aktuelle Analyse von BNP

Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit gut 16,6 Mrd. EUR notiert der Investmentumsatz 5 % über dem

Vorjahresniveau

- Hiervon entfallen knapp 4,4 Mrd. EUR (-3 %) auf die Assetklasse Wohnen

- Gewerbliche Investments belaufen sich auf fast 12,3 Mrd. EUR (+8 %)

- 75 % (9,2 Mrd. EUR) des gewerblichen Umsatzes entfallen auf Einzeldeals,

Portfolioverkäufe kommen auf 3,0 Mrd. EUR

- Im gewerblichen Marktsegment liegen Büroinvestments mit knapp 3,2 Mrd. EUR an

der Spitze, gefolgt von Logistik (2,5 Mrd. EUR) und Einzelhandelsinvestments

(2,3 Mrd. EUR)

- München ist die unangefochtene Nr. 1 der deutschen A-Standorte mit rund 1,2

Mrd. EUR

- Über sämtliche Assetklassen hinweg sind die Netto-Spitzenrenditen im zweiten

Quartal gestiegen, Ausnahmen bilden die Subsegmente Retail Highstreet und

Discounter/Supermärkte, deren Spitzenrenditen auf Vorquartalsniveau notieren

- Der Marktanteil ausländischer Investoren beläuft sich mit 44 % auf

Vorjahresniveau

- Mehr als 700 erfasste Transaktionen

"Das Geschehen auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt stand im zweiten

Quartal unter dem Eindruck der kriegerischen Auseinandersetzungen im Nahen Osten

mit all ihren Implikationen auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung sowie auf

die für Immobilieninvestments entscheidenden Finanzierungskonditionen. Die

Abschlussdynamik war temporär stark gedrosselt, hat aber zur Halbjahreshälfte

wieder wesentlich angezogen, sodass wir ein Gesamtinvestmentvolumen von 16,6

Mrd. EUR und damit ein Plus von 5 % über alle Assetklassen hinweg vermelden

können", betont Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, und

erläutert: "Gerade zu Beginn des zweiten Quartals haben die geopolitischen

Entwicklungen im Nahen Osten die Kapitalmarktannahmen über steigende

Energiepreis- und Inflationsrisiken noch einmal spürbar verschoben. Dabei haben

sich nicht nur die Zinserwartungen und Finanzierungskonditionen verändert - auch

die Konjunkturprognosen wurden deutlich nach unten korrigiert. Viele

Marktteilnehmer mussten Finanzierungen, Businesspläne und Kaufpreisvorstellungen

erneut nachjustieren. Dadurch haben Kaufpreisverhandlungen vielerorts eine neue

Richtung genommen, was Prozesse verzögert und das Transaktionsgeschehen

zwischenzeitlich deutlich gedrosselt hat. Mit der zwischen den USA und Iran

unterzeichneten Absichtserklärung sowie dem sich abzeichnenden Zinskorridor der

führenden Zentralbanken ist nun wieder mehr Handlungssicherheit und

Abschluss-Momentum im Markt. Käufer und Verkäufer haben ihre Kalkulationen an

das veränderte Umfeld angepasst."

Wohnen mit Abstand umsatzstärkste Assetklasse

Mit einem Investmentvolumen von rund 4,4 Mrd. EUR bleibt Wohnen die

umsatzstärkste Assetklasse im deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Das

Vorjahresergebnis wurde lediglich um knapp 3 % verfehlt. Maßgeblich getragen

wurde das Halbjahresresultat von einem deutlich stärkeren zweiten Quartal, in

dem rund 2,4 Mrd. EUR platziert wurden. "Gerade im zuletzt wieder volatileren

Investmentumfeld zeigt sich die hohe Relevanz von Wohnimmobilien für nationale,

aber auch internationale Investoren. Ausschlaggebend ist dabei vor allem die

robuste Nutzerseite. In vielen Regionen treffen steigende Mietnachfrage,

begrenzte Verfügbarkeit und sinkende Neubaufertigstellungen aufeinander.

Entsprechend sehen wir, dass Investoren wieder bereit sind, sich auch größere

Wohnungsbestände zu sichern. Allein in den vergangenen drei Monaten wurden durch

Paketverkäufe im dreistelligen Euro-Millionenbereich rund 900 Mio. EUR im

deutschen Wohn-Investmentmarkt platziert", führt Marcus Zorn aus.

Gewerblicher Investmentumsatz leicht gestiegen - gedrosselte Transaktionsdynamik

in Q2

Das gewerbliche Investitionsvolumen belief sich im ersten Halbjahr 2026 auf

insgesamt 12,3 Mrd. EUR und notiert damit 8 % über Vorjahresniveau. Auf ein

belebtes Jahresauftaktquartal, in dem rund 6,9 Mrd. EUR platziert wurden, folgte

ein in der Transaktionsdynamik deutlich gedrosseltes zweites Quartal (5,4 Mrd.

EUR).

"Das zweite Quartal war jedoch kein Stillstand, sondern eher eine erneute

Kalibrierung des Marktes. Risiken werden im aktuellen Umfeld neu eingepreist.

Refinanzierungsthemen, defensivere Nutzermarktannahmen und höhere

Risikoaufschläge haben Verhandlungen in einigen Assetklassen noch einmal neu

ausgerichtet. Das hat Tempo gekostet, war aber letztlich notwendig. Denn der

Markt kommt nicht allein durch die Hoffnung auf niedrigere Zinsen zurück,

sondern durch Preise, die Finanzierung, Mietperspektive und Objektkomplexität

realistisch abbilden. Wo dies gelingt und Verkäufer mit einem klaren

Handlungsrahmen in die Prozesse gehen, kommen Transaktionen erfolgreich

zustande, wie wir insbesondere am Ende des zweiten Quartals gesehen haben.

Refinanzierungen, strategische Portfolioanpassungen oder hart definierte

Exit-Zeitfenster können dabei die Treiber sein", erläutert Nico Keller, Deputy

CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Büro bleibt stärkste gewerbliche Assetklasse. Logistik und Retail nahezu

gleichauf

Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 3,2 Mrd. EUR (+19 % ggü. H1 2025) und

einem Marktanteil von 26 % belegen Büroimmobilien im ersten Halbjahr 2026 die

Spitzenposition unter den gewerblichen Assetklassen. Zwar bewegt sich der Markt

weiterhin deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt, seit dem zyklischen

Tiefpunkt 2024 ist jedoch eine sukzessive Aufwärtsbewegung erkennbar. Besonders

im großvolumigen Segment ist wieder mehr Bewegung zu verzeichnen:

Bürotransaktionen im dreistelligen Millionenbereich summierten sich im ersten

Halbjahr auf rund 1,2 Mrd. EUR, womit sich das Investmentvolumen im Großsegment

gegenüber dem Vorjahreszeitraum verdoppelt hat.

Logistik-Investments folgen mit knapp 2,5 Mrd. EUR. Damit wurde das

Vorjahresergebnis um 10 % verfehlt, was in erster Linie auf die temporär

gesunkene Transaktionsdynamik im mittleren Größensegment zurückzuführen ist.

Gleichzeitig belegen fast 70 Abschlüsse in den letzten drei Monaten sowie ein

gegenüber dem Vorquartal um 16 % gestiegenes Investmentvolumen eine wachsende

Marktaktivität. Auch größere Transaktionen werden vermehrt erfolgreich

abgeschlossen: Das Investmentvolumen von Deals über

100 Mio. EUR beläuft sich im ersten Halbjahr auf fast 750 Mio. EUR.

Einzelhandelsinvestments belaufen sich auf knapp 2,3 Mrd. EUR. Der Rückgang von

rund 21 % gegenüber dem Vorjahr ist vor allem auf niedrigere Volumina bei

Shoppingcentern sowie im Segment der Discounter, Fach- und Supermärkte

zurückzuführen. Gerade bei lebensmittelgeankerten Formaten ist dies jedoch

weniger Ausdruck nachlassender Nachfrage als vielmehr eines begrenzten Angebots.

Dass zum Halbjahr die Hälfte des gesamten Retail-Volumens auf dieses Segment

zurückgeht, ist ein deutlicher Beleg für das hohe Interesse an

Nahversorgungsobjekten mit stabilen Nutzerstrukturen.

Die Investmentaktivität im Healthcare-Segment hat sich in den vergangenen

Monaten weiter beschleunigt. Mit platzierten 1,6 Mrd. EUR notiert das Ergebnis

71 % über Vorjahresniveau und 30 % über dem 10-Jahresdurchschnitt. Neben der im

ersten Quartal unterzeichneten Übernahme von 80 % der Cofinimmo-Anteile durch

Aedifica haben weitere großvolumige Portfoliotransaktionen zum starken Ergebnis

beigetragen.

Einzeltransaktionen dominierend

Im aktuellen Marktumfeld dominieren Einzeltransaktionen mit rund 9,2 Mrd. EUR

(+7 % ggü. Vorjahr) und einem Marktanteil von rund 75 % eindeutig das

Marktgeschehen. Portfoliotransaktionen summieren sich auf 3,0 Mrd. EUR, wobei

sich die Bedeutung von Paketverkäufen zwischen den Assetklassen deutlich

unterscheidet. Im Bürosegment spielen klassische Portfoliotransaktionen aktuell

nahezu keine Rolle und erreichen lediglich einen Anteil von rund 5 % am Volumen.

Am anderen Ende des Spektrums steht das Healthcare-Segment, in dem

Portfoliotransaktionen rund 80 % des Volumens ausmachen.

Ausländische Investoren mit starker Präsenz im Logistik- und Healthcare-Segment

Das Engagement ausländischer Investoren variiert aktuell stark zwischen den

Assetklassen. Bezogen auf den Gesamtmarkt liegt ihr Marktanteil bei 44 % und

damit im langjährigen Durchschnitt. Während der Markt für Büro- und

Einzelhandelsinvestments klar von inländischen Käufern geprägt ist (Marktanteil

jeweils bei 80 %), dominieren ausländische Investoren bei Logistik (75 %) und

Healthcare (87 %).

München unangefochtene Nr. 1 der deutschen A-Standorte

An der Spitze der A-Standorte steht München mit gut 1,2 Mrd. EUR (+35 % ggü. H1

2025). Hier wurden im zweiten Quartal mit dem Prinzregentenplatz 7-9 und dem

Lindberg-Haus gleich zwei Bürotransaktionen im dreistelligen Millionenbereich

registriert. Es folgen Hamburg mit knapp 970 Mio. EUR (+19 %), Düsseldorf mit

750 Mio. EUR (+34 %) und Berlin mit 630 Mio. EUR (-52 %). Das schwache Berliner

Resultat ist vor allem dem Mangel an Bürotransaktionen geschuldet. Das

Office-Volumen der Hauptstadt liegt zur Jahresmitte lediglich bei rund 85 Mio.

EUR, was einen historischen Tiefstwert markiert. Dahinter ordnen sich Frankfurt

mit rund 600 Mio. EUR (+153 %), Köln mit rund 350 Mio. EUR (+12 %) und Stuttgart

mit 250 Mio. EUR (+35 %) ein.

Erstmals seit Ende 2023 Renditeanstiege in sämtlichen Assetklassen

Bei den Netto-Spitzenrenditen waren im zweiten Quartal erstmals seit Ende 2023

wieder über sämtliche Assetklassen hinweg spürbare Anstiege zu verzeichnen.

Ausschlaggebend ist vor allem, dass sich das Finanzierungsumfeld nach der

zwischenzeitlich erhöhten Kapitalmarktvolatilität wieder anspruchsvoller

dargestellt hat und höhere Fremdkapitalkosten in die Kaufpreiskalkulationen

eingeflossen sind. Auch werden Risiken im aktuellen Umfeld neu eingepreist.

Gleichzeitig bleibt die Bewertung innerhalb der Assetklassen differenziert:

Renditeanpassungen zeigen sich vor allem dort, wo Finanzierungskosten auf höhere

Unsicherheit bei Mietentwicklung, Objektqualität, Betreiberstruktur oder

konjunktureller Sensitivität treffen.

Im Bürosegment ist die Netto-Spitzenrendite im Durchschnitt der A-Standorte um

11 Basispunkte auf 4,49 % gestiegen. München bleibt mit unverändert 4,20 % der

teuerste Büro-Investmentmarkt, auch Frankfurt zeigt sich mit 4,50 % stabil.

Anstiege um 15 Basispunkte (bp) wurden in Berlin (4,50 %), Düsseldorf (4,65 %)

und Stuttgart (4,65 %) verzeichnet. In Hamburg stieg die Netto-Spitzenrendite um

10 bp auf 4,35 %, in Köln um 20 bp auf 4,60 %.

Im Logistiksegment ist die Spitzenrendite im zweiten Quartal leicht gestiegen

und liegt im Durchschnitt der A-Standorte nun bei 4,60 % (+10 bp). Die Nachfrage

nach modernen Logistik-Immobilien ist intakt, allerdings schlagen sich die

höheren Finanzierungskosten auch hier in den Ankaufsrechnungen nieder.

Im Healthcare-Segment wurde mit einem Plus um 30 bp auf 5,20 % die deutlichste

Anpassung registriert. Hier treffen gestiegene Finanzierungskosten auf ein

Marktumfeld, das bereits zuvor durch sektorspezifische Themen wie

Betreiberbonität, Kostenentwicklung und regulatorische Anforderungen geprägt

war.

Im Wohnsegment für Neubauobjekte ist die Netto-Spitzenrendite im Durchschnitt

der A-Standorte auf

3,65 % gestiegen.

Im Einzelhandel zeigt sich ein differenziertes Bild. Shoppingcenter rentieren

mit 6,00 % um 10 Basispunkte höher als im Vorquartal, Baumärkte als stark

konjunkturabhängiges Format mit 6,20 % sogar um 25 Basispunkte höher. Im

Highstreet-Segment ist dagegen eine Seitwärtsbewegung zu beobachten. Die

Netto-Spitzenrendite liegt im Durchschnitt der A-Standorte unverändert bei 3,85

%. Ebenfalls stabil sind die Spitzenrenditen von lebensmittelgeankerten

Fachmarktzentren sowie von Supermärkten und Discountern mit Spitzenrenditen von

4,65 % beziehungsweise 4,90 %.

Perspektiven

Das Investmentmarktumfeld dürfte sich in den kommenden Monaten sukzessive

aufhellen. Zwar werden geopolitische Unsicherheiten ein übergeordnetes Thema

bleiben, und die Wirtschaftsdynamik dürfte vorerst weiter enttäuschen, aber der

Korridor nach vorn ist für die Marktteilnehmer sowohl hinsichtlich der

Entwicklung auf den Kapitalmärkten als auch der Realwirtschaft enger gefasst und

kalkulierbarer.

Für die deutsche Wirtschaft wird entscheidend sein, wie der aktuelle

Transformationsprozess positiv gestaltet wird. Mit dem jetzt vorgestellten

Reformpaket ist ein erster Schritt getan, um Zukunftsfähigkeit und Wachstum zu

fördern. Wirtschaftlich prosperierende Regionen wie der Raum München mit seinem

starken Technologiesektor sowie weltweit beachtete Erfolge bei der Robotik

zeigen, über welches Potenzial die deutsche Wirtschaft und Unternehmen verfügen

können. Insbesondere ausländische Investoren monitoren, wo sich attraktive

Investitionschancen bieten. Zusätzliche Sicherheit bei Investments bieten die

soliden Nutzermärkte - wo Standort und Objekt passen, mit umfangreichem

Mietwachstumspotenzial.

Die ausschlaggebende Komponente für das weitere Investmentjahr wird die

Entwicklung der Finanzierungskosten sein. Überraschende Richtungswechsel werden

nicht erwartet. Ein möglicher weiterer Zinsschritt der EZB ist eingepreist und

die jüngsten Inflationsdaten im Euroraum haben die Sorgen einer weiter

anziehenden Teuerung gedämpft. Eine vollständige Entwarnung ist damit aber nicht

verbunden und eine nachhaltige Vergünstigung bei den Finanzierungsbedingungen

unwahrscheinlich. Entsprechend bleiben defensive Finanzierungsannahmen, erhöhte

Risikoprämien und Objektqualität transaktionsbestimmend.

"Entscheidend wird weniger die reine Verfügbarkeit von Kapital sein, sondern, ob

Käufer und Verkäufer die veränderten Rahmenbedingungen in einem abschlussfähigen

Preisniveau zusammenführen. Die aktuellen Transaktionsprozesse zeigen, dass

Verkäufer und Käufer in der Kaufpreisfindung wieder etwas leichter

zusammenfinden. Vorerst dürfte sich diese Entwicklung noch nicht direkt in einer

umfangreichen Ausweitung des Investmentvolumens niederschlagen, aber wir gehen

zum Jahresende hin von einer deutlichen Beschleunigung der Transaktionsdynamik

auch im großvolumigen Segment aus. Über weite Strecken dürfte sich der Markt

damit gegenüber 2025 seitwärts bewegen, mit Chance auf ein stärkeres Jahresende.

Das Gesamtjahresvolumen wird mit großer Wahrscheinlichkeit Kurs auf die

40-Mrd.-EUR-Marke nehmen. Punktuelle Renditeanstiege sind dabei durchaus noch zu

erwarten", fasst Marcus Zorn die Aussichten zusammen.

Link zum Marktbericht: Investmentmarkt Deutschland Q2 2026 | BNP Paribas Real

Estate (https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/deuts

chland-report-q2-2026)

Pressekontakt:

Chantal Schaum

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