Vonovia-Aktie im Abwärtsstrudel: Warum die Aktie laut Analysten ein Kauf ist

• Vonovia fällt nach Drei-Jahres-Tief weiter ab
• Halbjahreszahlen zeigen solides Geschäft, aber brechenden Cashflow
• Analysten sehen mehrheitlich Kaufpotenzial trotz Risiken

Erst der stärkste Tagesverlust seit Wochen, dann der tiefste Stand seit drei Jahren: Die Vonovia-Aktie gerät seit dem Wochenauftakt zunehmend unter Druck. Schon am Montag verlor das Papier rund drei Prozent aufgrund von kräftig gestiegener Anleiherenditen, die Immobilienwerte als zinssensible Anlageklasse besonders hart treffen. Am Dienstag rutschte die Aktie dann mit 18,80 Euro auf den niedrigsten Stand seit Juni 2023.

Doch damit nicht genug: Der Abwärtstrend setzt sich zur Wochenmitte fort. Im XETRA-Handel verliert die Vonovia-Aktie zeitweise 1,54 auf 18,80 Euro und fiel im Tagesverlauf zeitweise sogar auf bis 18,66 Euro zurück. Nach dem deutlichen Kursrutsch der vergangenen Tage stellt sich für Anleger inzwischen die Frage, ob sich in der Baisse eine günstige Einstiegschance eröffnet oder ob die Risiken überwiegen.

Halbjahreszahlen: Solides Geschäft, schwacher Cashflow

Einen Fingerzeig, wie belastbar der Wohnungskonzern in diesem Zinsumfeld operativ dasteht, liefert der Blick auf die jüngsten Geschäftszahlen. Im Halbjahresbericht zum 30. Juni, veröffentlicht am 5. August dieses Jahres, wies Vonovia ein bereinigtes EBITDA von 1,46 Milliarden Euro aus, ein Plus von 2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Getragen wurde das Wachstum vor allem vom Kerngeschäft Vermietung, das trotz eines um rund 5.000 Wohnungen kleineren Bestands um 3,5 Prozent auf 1,27 Milliarden Euro zulegte. Noch deutlicher wuchs das Segment Value-add, dessen bereinigtes EBITDA um 27,6 Prozent auf 128,5 Millionen Euro kletterte.

Auf der Ergebnisseite bremsten dagegen höhere Finanzierungskosten: Das bereinigte EBT sank um 2,6 Prozent auf 962,3 Millionen Euro, das bereinigte Ergebnis je Aktie fiel um 7,7 Prozent auf 0,91 Euro. Deutlich stärker schrumpfte der Operating Free Cashflow. Belastet durch Effekte im Nettoumlaufvermögen und durch Dividendenzahlungen brach er um 45,4 Prozent auf 607,5 Millionen Euro ein. Das Management bestätigte dennoch die Jahresprognose von 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro beim Adjusted EBITDA sowie den mittelfristigen Ausblick bis 2028.

Was Analysten von der Vonovia-Aktie halten

Schenkt man den Analysteneinschätzungen Glauben, so ist die Vonovia-Aktie trotz des Kursrutsches ein klarer Kauf: Sieben der neun Häuser, die das Papier aktuell beobachten, empfehlen den Kauf, nur je ein Analyst rät zum Halten beziehungsweise Verkaufen. Das mittlere Kursziel liegt bei 29,29 Euro und damit deutlich über dem aktuellen Kursniveau, die Spanne der Einzelschätzungen reicht von 20 bis 34,50 Euro.

Zu den jüngsten Wortmeldungen zählt Barclays, das die Einstufung Ende August auf "Underweight" senkte und damit als eine der wenigen kritischen Stimmen aus der Reihe tanzt. Am selben Tag bestätigte Goldman Sachs-Analyst Jonathan Kownator dagegen seine Kaufempfehlung mit einem Kursziel von 29,50 Euro.

Ein wesentlicher Grund für den Optimismus von Goldman Sachs liegt in den starken mittelfristigen Mietwachstumsambitionen, die durch den Halbjahresbericht bestätigt wurden. Zusätzlich dürften Analysten von der Substanzbewertung überzeugt werden: Der Nettovermögenswert je Aktie (EPRA NTA) lag zum 30. Juni bei 46,22 Euro und damit mehr als doppelt so hoch wie der aktuelle Börsenkurs. Aus Sicht vieler Analysten eröffnet dieser Abschlag Kurspotenzial, sobald sich das Zinsumfeld beruhigt.

Ist die Vonovia-Aktie jetzt ein Kauf?

Für ein Engagement spricht neben der Bewertungslücke auch die Dividendenrendite, die nach dem Kursrutsch bei rund fünf Prozent liegt und damit im Branchenvergleich hoch ausfällt. Dagegen steht das schwierige Zinsumfeld als Hauptrisiko: Immobilienkonzerne wie Vonovia finanzieren sich stark fremdkapitalseitig, steigende Anleiherenditen verteuern deshalb nicht nur künftige Refinanzierungen, sie machen festverzinsliche Anlagen zugleich attraktiver im Vergleich zur Aktie. Hält der Zinsanstieg an, dürfte das die Bewertung der gesamten Branche weiter unter Druck setzen.

Das zweite Risiko liefert die Charttechnik: Die Vonovia-Aktie notiert unter allen wichtigen gleitenden Durchschnitten, vom GD20 bei rund 20,40 Euro bis zum GD200 bei rund 23 Euro, von dem der Kurs gut 16 Prozent entfernt liegt. Eine nahe Unterstützung fehlt somit, die nächste wartet erst am Fünfjahrestief bei 15,27 Euro, was einem weiteren Rückgang von rund 19 Prozent entspräche. Ob sich auf dem aktuellen Niveau eine Bodenbildung abzeichnet, lässt sich derzeit nicht ablesen. Für Anleger bleibt die Entscheidung damit eine Abwägung zwischen der Bewertungslücke zum Substanzwert und dem Risiko, in einen fortgesetzten Abwärtstrend hineinzukaufen.

Benedict Kurschat, Redaktion finanzen.net

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