Vonovia und Co: Zinsen, Enteignungsfantasien und die Kursfolgen

Für Immobilienaktien hat sich der Wind erneut gedreht. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen erreichte letzte Woche zeitweise 3,57 Prozent und damit den höchsten Stand seit 2009. Die EZB erhöhte ihren Einlagenzins zudem um 0,25 Prozentpunkte auf 2,50 Prozent, und auch die US-Notenbank hat ihren Leitzins auf 3,75 bis 4,00 Prozent hochgezogen.

Die Folgen sind an der Börse in der Breite deutlich sichtbar, vor allem aber bei den zinssensitiven Immobilienwerten. Denn höhere Zinsen verteuern die Refinanzierung und erhöhen zugleich die Renditeanforderungen an Immobilien. Dementsprechend notiert der DAXsubsector All Real Estate mit rund 110 Punkten inzwischen etwa ein Drittel unter seinem Jahreshoch von 162,50 Punkten Ende Februar. Allein im letzten Monat summiert sich der Rückgang auf 11 Prozent.

Vonovia: Operativ solide, aber unter Zinsdruck

Und das, obwohl viele Unternehmen zuletzt operativ solide geliefert haben. So auch der Branchenprimus Vonovia, der etwa 40 Prozent des DAXsubsector All Real Estate ausmacht. Sein bereinigtes EBITDA ist im ersten Halbjahr um 2,4 Prozent auf 1.456,5 Mio. Euro gestiegen, bei einem organischen Mietwachstum von 3,6 Prozent und lediglich 2,3 Prozent Leerstand. Getragen wurde das Wachstum durch die anhaltend hohe Nachfrage im Kerngeschäft Wohnungsvermietung, während die Bereiche Neubau und Privatisierung vom schwachen Marktumfeld ausgebremst wurden.

Aus Anlegersicht entscheidend ist aber, dass die steigenden Zinsen die operativen Fortschritte teilweise aufzehren. So lag das bereinigte Vorsteuerergebnis des ersten Halbjahrs trotz der Zuwächse beim EBITDA mit 962 Mio. Euro um 2,6 Prozent unter dem Vorjahr. Und die Zinsen sind seitdem weiter gestiegen, während die Aktie auf Sicht von drei Monaten fast 14 Prozent verloren hat. Dabei dürfte auch der Verstaatlichungswahnsinn eine Rolle spielen, der in Teilen der Öffentlichkeit und der Politik um sich greift. Sollten solche Ideen nach der Berliner Wahl weiter an Zuspruch gewinnen, könnte Vonovia mit dem großen Wohnungsbestand in der Hauptstadt zum prädestinierten Ziel werden.

Aroundtown: Gesundung wird erschwert

Noch deutlicher ist der Einbruch beim Gewerbeimmobilienkonzern Aroundtown ausgefallen, dessen Aktie in den letzten drei Monaten ein Viertel ihres Wertes eingebüßt hat. Dabei hatte der Konzern noch im Frühjahr seine Prognose für 2026 angehoben und diese nach den Halbjahreszahlen bestätigt. Doch die steigenden Zinsen erschweren auch hier die operative Erholung. So ist das operative Ergebnis (FFO I) im ersten Halbjahr trotz stabiler Mieteinnahmen um 4 Prozent auf 143,8 Mio. Euro gesunken.

Zudem befindet sich der Konzern noch in der Entschuldungsphase und setzt dabei auch auf eine weitere Portfoliobereinigung, was durch die steigenden Zinsen und den dadurch bedingten Druck auf die Immobilienpreise zusätzlich erschwert werden könnte. Herausfordernd ist vor allem das bei Aroundtown stark vertretene Segment der Büroimmobilien, in dem die Nachfrage sowohl am Vermietungs- als auch am Investmentmarkt nicht zuletzt konjunkturbedingt weiterhin schwach ist.

Solide Bilanz zahlt sich aus

Das Thema Büroimmobilien beschäftigt auch die HAMBORNER REIT AG, die ihren Schwerpunkt perspektivisch stärker auf Einzelhandelsimmobilien und hier speziell auf Nahversorger legen will. Doch noch machen Büroimmobilien etwa 40 Prozent des Portfoliowertes aus.

Anders als andere Marktteilnehmer kann sich HAMBORNER mit dem Portfolioumbau aber Zeit lassen. Das Unternehmen verfügt mit einem Loan-to-Value (LTV) von 45,2 Prozent und einer Eigenkapitalquote von 53,9 Prozent über eine solide Bilanz. Auch operativ zeigt sich HAMBORNER stabil, obschon sich das Unternehmen dem Ergebnisdruck steigender Zinsen ebenfalls nicht vollständig entziehen kann. So ging der FFO im ersten Halbjahr um 4,4 Prozent auf 23,8 Mio. Euro zurück.

Doch anders als bei Vonovia und insbesondere Aroundtown, bei denen es zuletzt mehrere kritischere Analystenstimmen gab, scheint die solide Bilanz bei HAMBORNER stabilisierend auf die Kapitalmarktwahrnehmung zu wirken. Nach Vorlage des Halbjahresberichts wurden bestehende Kaufempfehlungen mit Kurszielen deutlich oberhalb der aktuellen Börsenbewertung bestätigt. Auch die jüngste Performance der Aktie, die auf Sicht von drei Monaten lediglich 6 Prozent eingebüßt hat, zeigt, dass die Börse durchaus differenziert und eine stabile Bilanz mit moderater Verschuldung im Immobiliensektor derzeit honoriert.

BENO: Eine seltene Wachstumsstory

Während die großen Immobilienunternehmen vielfach noch mit den Folgen der tiefen Branchenkrise zu kämpfen haben und vor allem Themen wie Stabilisierung, Entschuldung und Portfolioumbau auf der Agenda führen, gibt es im Sektor derzeit nur wenige vielversprechende Wachstumsstorys. Eine der Ausnahmen ist die BENO Holding.

Der auf Light-Industrial-Immobilien spezialisierte Small Cap befindet sich nach Abschluss seiner Aufbauphase auf Wachstumskurs und will sein Portfolio von derzeit rund 90 Mio. Euro auf 300 Mio. Euro ausbauen. Dabei verfolgt das Unternehmen einen aktiven Asset-Management-Ansatz und erzielt Erträge nicht nur aus der reinen Vermietung, sondern auch aus der Neupositionierung der Objekte. In deren Rahmen sollen zusätzliche Einnahmequellen wie etwa Photovoltaik erschlossen werden. Der Abschluss eines solchen Projekts trug im vergangenen Jahr maßgeblich zur FFO-Verbesserung von -0,07 auf 2,25 Mio. Euro bei.

Auch dieses Konzept bleibt von den steigenden Marktzinsen nicht unbeeinflusst. BENO konnte seine Immobilien bislang allerdings zu Konditionen erwerben, die einen vergleichsweise großen Kalkulationspuffer bieten. Das zeigt auch der jüngste Zukauf in Roth bei Nürnberg, bei dem BENO lediglich das 8,6-Fache der vereinbarten Jahresnettokaltmiete zahlte.

Fazit

Die steigenden Zinsen treffen die gesamte Branche, aber nicht alle Unternehmen gleichermaßen. Für Anleger gilt es deshalb, genau zu differenzieren. Durch den Kursverfall sind viele Aktien günstiger geworden und locken unter anderem mit hohen Dividendenrenditen. Entscheidend ist allerdings, wie nachhaltig diese Ausschüttungen in einem länger anhaltenden Hochzinsumfeld sind.

Vonovia kann dabei auf ein großes und vergleichsweise stabiles Wohnimmobilienportfolio bauen. Bei Aroundtown treffen die steigenden Zinsen dagegen auf die noch laufende Entschuldung und ein herausforderndes Bürosegment. HAMBORNER hebt sich im Gewerbeimmobilienbereich mit einer soliden Bilanz und moderater Verschuldung ab. Wachstum ist im Sektor derzeit hingegen kaum zu finden. Eine spannende Ausnahme könnte die BENO Holding sein, sofern das Unternehmen seine ambitionierten Expansionspläne erfolgreich umsetzen kann.

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Autoren: Die SmartCaps-Redaktion. Über uns: Das Team von SmartCaps zählt seit mehr als zwei Jahrzehnten mit dem „Anlegerbrief“ zu den erfolgreichsten Nebenwerteinvestoren in Deutschland. Das Musterdepot des Anlegerbriefs hat seit 1999 eine Rendite von mehr als 3.435 Prozent oder 14,0 Prozent p.a. (Stand: 19.09.26) erzielt. Mehr dazu finden Sie hier.

Erstellung am 22.09.26 um 10:40 Uhr.

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